rogito casa ritardato: dove sta l'inghippo?

[Oliver]

Lo scorso dicembre un'amica, rimasta orfana di entrambi i genitori, ha venduto la loro casa (unifamiliare su 2 piani) e il giardino (circa 400 mq) a un'immobiliare della zona. Le hanno già pagato la cifra totale (diciamo 300.000 €) ma l'immobiliare adesso continua a rimandare la data in cui vuol fare il rogito e non si riesce a chiudera quella situazione. Nel frattempo lei è tornata a casa un paio di volte a prendere delle piante che teneva in vaso... e la seconda volta è stata inseguita a male parole dall'immobiliarista che l'ha accusata di furto!
E in effetti, se lei ha venduto la casa, non avrebbe dovuto ritornarci più e nemmeno avere le chiavi del giardino... secondo me, ma lei dice che fino al rogito la casa resta sua.

Chi ha ragione?

Se l'immobiliare - che ha rinunciato a ristrutturarla e ampliarla e intanto sta facendo vedere la casa a possibili acquirenti - nel frattempo (prima del rogito) vende a terzi, a chi va fatto fare il rogito? Lo devono fare i terzi con la mia amica, oppure prima è l'immobiliare che deve chiudere con lei e poi i terzi lo faranno con l'immobiliare?

Forse che l'immobiliare sta facendo così per pagare meno tasse?
Non è che va a finire che se la proprietà viene venduta dall'immobiliare a terzi a 500.000 € poi la mia amica, col rogito "ritardato", si troverà a pagare lei le tasse come se lei avesse preso 500,000 e non 300,000 €?

E' un trucco dell'immobiliare? Dobbiamo stare tranquilli o la stanno prendendo per i fondelli e presto pagherà anche le tasse che avrebbe dovuto pagare l'immobiliare per la vendita a terzi?

Qualcuno ne sa di più?

[mvc76]

Esiste un accordo preliminare? Cosa è stato scritto?

Al di là di tutto, se non è stato rogitato l'immobile è di proprietà della tua amica...e semmai e lei che potrebbe dare del ladro all'immobiliarista!


mvc76

[Campolone]

l'inghippo sta nella seguente domanda:
l'immobiliarista ha una procura sottoscritta dal proprietario a vendere oppure il suo incarico è quello di semplice agente immobiliare?
Nel primo caso l'agente ha tutti i poteri in mano per fare ciò che vuole e dico ciò che vuole, con lo scopo prima o poi di dare alla signora l'importo in denaro pattuito (esempio: se la signora vuole ricavare 100.000,00 € allora l'agente quando vuole le darà 100.000,00 €, ma di fatto lui potrebbe incassarne anche il doppio nel momento in cui troverà un compratore pronto a sborsare 200.000,00 € per quell'alloggio)
Nel secondo caso invece: l'agente percepisce una mediazione che mediamente va dal 3 al 5 % (da parte del venditore) appena riesce a piazzare l'immobile alla cifra pattuita con la proprietà e in questo caso non può ritardare il rogito proprio perchè l'immobile è da considerarsi venduto.
Chiedo perdono, ho letto male il quesito, risponederò appena possibile 

[jimbo]

Caro Oliver,

Premetto che non sono un legale, però ho maturato un po' di esperienza in merito....

Anzitutto è fondamentale ricordare che, al momento di passaggio di mano di un immobile, l'ex prorpietario è tenuto, entro 24 ore, a darne denuncia all'autorità di pubblica sicurezza. Questo obbligo può (ed è spesso), scaricato sul notaio. Senza quest'atto formale rimane a tutti gli effetti proprietario dell'immobile per la pubblica autorià (leggi Fisco)con tutto quello chene consegue... pagamento di ICI e tasse rifiuti. Non solo: l'immobile contribuisce all'ammontare complessivo dei redditi per il pagamento dell'irpef (ovviamente non come prima casa con tutto quello che ne deriva!!! ad occhio e croce un paio di migliaia di euro/anno in tasse che non dovrebbero essere più dovute).

Normalmente è buona norma e prassi fare un atto pubblico di compravendita (atto che deve essere regitrato) oppure stipulare un rogito.
Per la cronaca il rogito è uno strumento legale usato per trasferire un diritto. Il rogito è meglio noto come il metodo di trasferimento del titolo di proprietà di un bene immobile da un individuo ad un altro.
In Italia, il rogito notarile è la stipulazione di negozio giuridico nelle forme dell'atto pubblico, ove, cioè, le dichiarazioni delle parti sono ricevute dal notaio e da questo trasfuse nell'atto (cfr. art.2699 c.c.). Gli atti che richiedono la forma solenne (espressione equivalente ad "atto pubblico") al fine della loro validità sono un numero chiuso, essi sono cioè "tipici". Non è necessario, invece, l'atto pubblico per la conclusione del contratto di compravendita di beni immobili (dunque l'acquisto della proprietà dietro corrispettivo può conseguirsi anche con una semplice scrittura privata). E' tuttavia esperienza comune che, dopo la firma del cd. "compromesso" (meglio definito quale contratto preliminare, il quale, com'è noto è inidoneo al trasferimento della proprietà) il quale è ormai accompagnato dal pagamento del prezzo e dalla consegna dell'immobile, l'acquisto del diritto venga conseguito per mezzo del "rogito notarile".
Qual è la ragione di questa prassi visto che a rigore sarebbe sufficiente anche una scrittura privata? Ebbene l'atto definitivo viene stipulato quale atto pubblico in quanto, per poterlo trascrivere, la legge esige o tale forma, oppure la scrittura privata accertata giudizialmente. La mera scrittura privata non verrebbe accettata dalla conservatoria dei registri immobiliari, e fin quando l'acquisto non è trascritto, l'acquirente non è protetto da eventuali ulteriori acquisti compiuti da terzi dal medesimo dante causa, come pure da proprietari ancor più risalenti.
In altri termini: fin quando la compravendita non è trascritta, l'acquisto è "debole" e potrebbe soccombere, ad esempio nel caso in cui venditore avesse venduto due volte l'immobile a due acquirenti diversi. Allo stesso modo, in assenza di trascrizione, il venditore potrebbe costituire un'ipoteca sul bene e l'acquirente non potrebbe in alcun modo opporsi ad essa. In conclusione: dopo aver concluso un preliminare - come pure un atto di compravendita - quale scrittura privata è norma di prudenza e diligenza provvedere alla stipula del definitivo - o alla rinnovazione della vendita - davanti ad un notaio nelle forme dell'atto pubblico, e ciò non solo per gli scopi sopra detti ma anche perché il notaio, quale pubblico ufficiale, svolge un'assistenza tecnica nell'interesse di entrambe le parti. Egli, dunque, prima della stipula, accerterà l'assenza di pesi ed ipoteche come pure la conformità dell'immobile agli strumenti urbanistici ed il rilascio del certificato di abitabilità.
Attenzione che dopo la firma del rogito l'acquirente non è affatto proprietario a tutti gli effetti della casa. Perché questo accada, occorre attendere il momento della trascrizione del rogito presso i registri immobiliari. Solo allora, infatti, l'acquisto sarà opponibile rispetto a terze persone, e potrà dirsi davvero realizzato.

Per quanto riguarda il valore da rogitare occhio alle "furbate"... E' assai diffuso il convincimento che se nel rogito di compravendita si dichiara un prezzo corrispondente all'importo della rendita catastale rivalutata con i coefficienti, il contratto sia indenne da qualsiasi conseguenza e i contraenti siano, perciò, "tranquilli". Ma questo è un luogo comune e i rischi possono essere seri. Dichiarare, infatti, un imponibile pari o appena superiore al valore catastale mette il contribuente al riparo dall'azione di accertamento di valore (procedimento con cui il Fisco può accertare se il valore trasferito è maggiore del prezzo dichiarato per applicare a quel valore l'aliquota d'imposta) ma non certo dalla sanzione per occultamento di corrispettivo. Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo convenuto, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza tra prezzo vero e prezzo dichiarato, è applicabile una sanzione fiscale dal 200 al 400% dell'imposta dovuta sulla differenza (articolo 72, Dpr 131/1986). Questo anche se il prezzo è dichiarato in misura uguale o superiore ai parametri catastali. A garanzia di quanto dovuto al Fisco in caso di occultazione di corrispettivo, lo Stato ha privilegio sugli immobili oggetto di compravendita (articolo 2772, Codice civile), con la conseguenza che gli immobili possono essere espropriati, a soddisfacimento di questo credito d'imposta, anche nei confronti del terzo acquirente.
Visto che l'atto notarile è a carico normalmente dell'acquirente, la parcella del notaio la pagherà comunque chi compra (di solito in misura % sull'intero ammontare della transazione).
Per le tasse da pagare ci saranno "solo" quelle relative alla cifra realmente incassata dalla tua amica ...

Questo è quello che dice la legge!
Quindi ricapitolando:

La casa è ora dell'immobiliare che potrà disporne come vuole.
In mancanza di una trascrizione pubblica, però il titolo rimane alla tua amica questo la pone in una situazione delicata (= pagamento tasse, ma possibilità di disporre del TITOLO di proprietà come più le aggrada, eventualmente anche per vendere la casa ad altri...) e qui la tua amica ha ragione : può entrare e uscire quando e come vuole...
Per quanto riguarda la possibilità di portare via le piante ed altri oggetti dipende da cosa c'è scritto nel contratto stipulato, ovvero se sono esplicitamente incluse le piante o no...
Sulla furbata dell'immobiliare non sussiste nessun illecito: l'unica cosa che sta facendo è non pagare la trascrizione dell'atto pubblico o del rogito (normalmente a carico dell'acquirente ed in misura % sulla transazione)

Se vuoi un consiglio dì alla tua amica di dire all'immobiliare che o fa il rogito entro diciamo 20 giorni oppure lei si sente in diritto di vendere la casa anche ad altri visto che dispone ancore del titolo per farlo...  

Tutto chiaro?
Ciao!!!

[mvc76]

l'inghippo sta nella seguente domanda:
l'immobiliarista ha una procura sottoscritta dal proprietario a vendere oppure il suo incarico è quello di semplice agente immobiliare?
Nel primo caso l'agente ha tutti i poteri in mano per fare ciò che vuole e dico ciò che vuole, con lo scopo prima o poi di dare alla signora l'importo in denaro pattuito (esempio: se la signora vuole ricavare 100.000,00 € allora l'agente quando vuole le darà 100.000,00 €, ma di fatto lui potrebbe incassarne anche il doppio nel momento in cui troverà un compratore pronto a sborsare 200.000,00 € per quell'alloggio)
Nel secondo caso invece: l'agente percepisce una mediazione che mediamente va dal 3 al 5 % (da parte del venditore) appena riesce a piazzare l'immobile alla cifra pattuita con la proprietà e in questo caso non può ritardare il rogito proprio perchè l'immobile è da considerarsi venduto.

In entrambi i casi la sua amica rimane proprietaria dell'immobile fino al rogito e quindi libera di andare a casa sua quando e come vuole!


Cerchiamo di chiarire un pò di cose: forse, e dico forse, questo immobiliarista ha pagato in anticipo per fare una cosiddetta 'speculazione', nel senso che si è accaparrato l'immobile per rivenderlo a qualcun altro, sicuramente ad un prezzo maggiore, per guadagnarci sopra. Lasciamo stare che poi questo suo guadagno probabilmente non compare da nessuna parte!
Questi non essendo andato al rogito, non é proprietario di un bel niente!
Se questo dovesse trovare uno disposto a pagare una cifra superiore a quella data alla tua amica, non ci sono problemi dal punto di vista delle tasse che la tua amica deve pagare. Il venditore non ha tasse da pagare!
Semmai é questo dell'immobiliare che non vuole per non pagare lui un passaggio in più dal notaio...

Quindi ricapitolando:
La casa è ora dell'immobiliare che potrà disporne come vuole.

E in base a cosa?
Per assurdo la sua amica potrebbe vendere la casa ad un terzo acquirente e nessuno potrebbe opporsi!


mvc76

[jimbo]

Quindi ricapitolando:

La casa è ora dell'immobiliare che potrà disporne come vuole.

E in base a cosa?

Per assurdo la sua amica potrebbe vendere la casa ad un terzo acquirente e nessuno potrebbe opporsi!


mvc76

...in base alla scrittura privata, direi...

Le hanno già pagato la cifra totale (diciamo 300.000 €)

senza la quale dubito che l'immobilare avrebbe pagato l'intera cifra. Sono comunque d'accordo con te sul fatto che quest'ultimo non sia tutelato per niente e che la venditrice possa fare "la furba"

[mvc76]

La scrittura privata, sempre se esiste (ed era la mia prima domanda), vale quanto la carta che si usa trovare in bagno 
Per essere opponibile dovrebbe essere stata quantomeno registrata, obbligo che é in vigore solo da quest'anno ma che pochi rispettano. In caso contrario l'immobiliare può tranquillamente essere scavalcata...


mvc76

[belzebelze]

Telegramma di invito e diffida a procedere alla stipula del definitivo immediatamente. Pararsi il c..o sopra tutto. P.s.: visto che il soggetto (l'immobiliarista) è quello che è (le ha dato della ladra), ed indipendentemente dallo stato di fatto e diritto dell'immobile, nessuno gli impedisce di denunciarla. Non si beccherà nessuna condanna, presumibilmente, , ma ricordatevi che anche la semplice querela resta nel C.E.D. e risulta dai terminali delle autopattuaglia. Se si tratta di piante o simili, lo avvertisse sempre con telegramma.
P.P.S.: Controlla bene che tipo di contratto ha sottoscritto; da quello che immagino la proprietà dell'immobile dovrebbe trasferirsi alla immobiliare per il prezzo pattuito ed all'acquirente finale per il diverso prezzo fissato dall'agente. Se così stanno le cose si avranno due negozi distinti, pur nello stesso atto, e l'agente di becca la differenza; se invece la vendita avviene dalla tua amica all'acquirente finale all'agenzia dovrebbe competere la "sola" provvigione. Se qualcosa non quadra vada immediatamente dalla Guardia di Finanza, a propria tutela, ed anche mia perchè gli evasori gravano sulle spalle di tutti.

[Campolone]

beh, la risposta ai quesiti è stata fornita, da parte mia non ho nulla da aggiungere.

[rickyx]

  beh,, la ragazza potrebbe vendere un' altra volta la casa....